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「定期借家契約」について
建物を賃貸しようと思いますが、あまり長い間貸したくないため、賃貸借期間を２年にしたいと思っています。貸主である私に正当な事由がなければ契約は更新されてしまうと聞きましたが、期間満了とともに確実に明渡してもらう方法はあるのでしょうか？



定期借家契約で契約を締結すれば、特に正当な事由がなくても、契約期間満了によって明渡してもらうことが可能です。当然、立退き料なども必要ありません。

１．従前の借家制度
建物を賃貸する場合、通常は賃貸借期間を設けます。期間を設ける以上、貸す側としては期間が満了すれば当然建物を返してもらえると思うのが普通だと思います。しかし、今までは原則として、期間満了後に建物を返してもらうには貸主側に返してもらうための正当な事由が必要でした。この正当な事由というのは、かなり厳しく判断されるため、ほとんどの場合、契約は更新されてしまいます。



２．定期借家契約
２０００年３月１日に施行された定期借家制度では、上記のような事情がなくても期間満了によって契約は終了し、更新は認めないと定めています。すなわち、あなたが定期借家契約を結べば、期間満了とともに必ず建物を返してもらえることになります。
この定期借家契約は定められる期間にも制限はありません。また、定期借家契約を結ぶことのできる建物は、居住用として借りる場合に限らず、事業用の建物の場合にも及びます。
但し、更新を認めないということは反面、借主に不利益をもたらす場合があるので、この定期借家契約を締結し効力を生じさせるためには、以下に述べるような一定の要件が必要となります。


３．定期借家契約の要件
定期借家契約の要件は、第一に、期間満了時に契約の更新をしない旨を明記した契約を公正証書等の書面でする必要があります。必ずしも公正証書を作成する必要はありませんが、口頭のみによる契約では、その契約は定期借家契約ではなく、従来の正当事由による解約制限のある借家契約となってしまいます。


第ニに、この契約書とは別に、契約の更新がなく期間満了時に明け渡す必要があることについて、契約締結前に書面を交付して説明しておく必要もあります。また、書面による説明をしたか否か将来争われる可能性がありますので、貸主としては、その書面の交付と引き換えに借主から受領書を受け取るなどして、その後のトラブルに備えておくことが必要です。



第三に、貸主は、期間満了日の１年から６ヶ月前の間に、借主に対して期間満了になる旨を通知しなければなりません。もしこれをしなかった場合には、本来の賃貸借期間に賃貸借は終了しないことになります。この場合、通知をした日から６ヶ月後に契約が満了することになります。これは借主に契約終了に関する注意を喚起し、再契約のための交渉や代わりの建物を探すための期間を確保させるためです。なお、契約期間が１年未満の場合は、事前の通知は必要ありません。また、通知に関しては法律上は文書によることは必要とされていませんが、トラブルを回避する意味から、内容証明郵便等の文書により通知する方が良いでしょう。



なお、定期借家契約を結んだとしても、貸主及び借主双方が合意すれば、改めて再契約をし、借主は引き続き居住を続けることができます。また、契約を締結する際に、従来の借家契約と定期借家契約とを選択することができます。



 

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